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山东省是全国较为富裕的省份之一，随着山东的经济发展，城市化建设，山东很多县级城市规模已经达到中等城市水平。

鲁西之光，山东菏泽

现在的山东地区常住人口达到1.01亿，在人口数量上，山东是全国人口仅次于广东的省份。

当然山东也是经济实力非常强劲的省份，山东地处东部沿海地区，而目前整个山东的经济总量更是在全国排名第三，仅次于广东、江苏。

自去年到今年，位于东部沿海地区多个县级城市，房价涨幅较大，而对于山东地区来说，县级城市房价较为稳定，这是否表示山东地区县级城市楼市潜力不大，未来房价的升值空间不大呢？

快速成长中的城市

今天我们就山东地区县级城市楼市潜力与未来与大家进一步探讨，而今天与大家分享的是位于山东菏泽地区当中的单县、巨野县、东明县等三座县级城市。

影响楼市未来固定资产价值的因素有很多。

首先，我们来谈常住人口。

菏泽市也是山东地区人口大市，整个区域的常住人口大约879万人。而整个菏泽地区共管辖9个区县，其中很多区县的人口达到了百万规模以上。

环境优美的城市

而对于这三座城市的人口数量也是非常的庞大，单县现在常住人口102万人，巨野县92万人，东明县76万人。

而过去10年时间，单县人口流出4万人，对于巨野县人口流进6万人，东明县人口流进5万人。

从这三座县级城市人口流进与流出可以看出随着城市化的发展，这三座县级城市人口并没有出现像东北地区那样大面积的流出，反而部分县级城市人口却出现了一定幅度的流入。

城市美景

侧面反映到这三座县级城市具有一定的实力，随着这三座县级城市的经济高速发展，也加速了周边人口快速往这三座城市聚集。

另外对于这三座县级城市来说，这样的人口数量基本算得上是全国的人口大县，而未来的人口基数更是支撑楼市固定资产价值的基础。

我们再来看一看，这三座县级城市所处的地理位置。

单县区位优势

从地理位置上看，单县处在四省交界区域，与江苏徐州、安徽、淮北、河南商丘等地交界。

可以说，单县地理位置非常不错，是多个中心城市，相向发展的支点城市。

巨野县区位优势

从地理位置上看，巨野县距离济宁城区较近，距离菏泽城区较远，当然巨野县也是济宁和菏泽相向发展的区域中心城市。

东明县区位优势

另外东明县地理位置也相当不错，与菏泽城区较近，另外东明县也与河南多个区域是接壤的。

随着城市化的发展，东明县快速融入菏泽城区概率较高，对于这个区域未来的潜力应该是比较大的。

对于单县来说，就地城市化是未来城市发展的趋势，而单县也能够成为山东地区重要的省际区域中心城市。

产业发展，日新月异

对于巨野县来说，快速对接济宁中心城区，拉近与济宁中心城区的距离，让巨野县成为菏泽与济宁相向发展的桥头堡。

我们再来看一看，这三座县级城市的经济状况。

2020年，菏泽地区共实现经济总量3,483亿，在山东地区16个城市排名当中处在第8位，可以说菏泽在山东地区属于中等规模的经济城市。

便捷的交通

对于这三座县级城市来说，经济总量最高的是东明县，2020年共完成经济总量422亿，在菏泽地区排名第4位。

另外，2020年巨野县和单县分别实现经济总量349亿、344亿，在菏泽地区排名第5位、第6位。

可以说这三座县级城市经济发展都不错，这样的成绩在全国所有的县级城市排名当中处于中等水平。

当然从人均的角度来看，东明县的综合实力要强于巨野县和单县，巨野县的综合实力要略强于单县。

县级城市的壮大

我们再来看一看，这三座县级城市目前的产业分布。

由于单县正处在四省八县的交界区域，这个区域也成为很多企业重点投资高地，现在单县已经形成以生物医药、机械制造、精细化工等三大主导产业。另外单县还在羊肉汤文化产业、国家级高级性能玻纤材料产业上有很大突破。

围绕现在的产业升级，单县在新能源、数字经济上也有很大发展潜力，未来5~8年，单县极可能形成5个以上百亿产业集群。

优美的城市环境

巨野县的工业实力还是相当不错的，而传统产业高端化工、新型材料这几年也在快速转型。

现在的巨野县逐渐形成煤电化工、新型医药、木业加工、食品加工等四大主导产业。另外巨野县的商贸物流、现代农业、旅游产业也具有一定的优势。

东明县是菏泽地区经济实力最为强悍的区域，对于这个区域目前形成了现代农副产品加工、生物医药、高端化工等三大核心产业。

其中东明县高端化工产业在山东地区具有领先优势，东明石化更是山东地区民营综合实力15强企业之一。

城市夜色

这三座县级城市，产业分布各有千秋，相对而言，处于山东地区头部企业集群的是东明县。

我们再来看一看这三座县城区管辖面积与建成区规模。

单县管辖面积大约1670平方公里，随着城市化的发展，现在单县的建成区面积大约62平方公里，在菏泽县市建成区规模上处在前列水平。

巨野县管辖面积大约1308平方公里，现在巨野县建成区大约37平方公里。另外东明县管辖面积大约1370平方公里，而东明县的建成区面积大约46平方公里。

城市发展中的印记

我们从这三座城市的建成区面积来看，基本都达到了中等城市格局，而随着未来城市建设，或许未来的建成区面积还会更大。

我们再来看一看，这三座县级城市现在楼市房价分布。

菏泽地区房价相比于胶东半岛来说价格较低，对于这个区域房价最贵的是菏泽中心城区牡丹区，目前牡丹区的房价大约0.65万。

而对于这三座县级城市来说，房价最贵的是巨野县，目前巨野县房价在菏泽地区处于第2位，达到0.55万。

城市的车水马龙

对于单县，目前房价0.51万，排在菏泽地区第3位，而东明县的房价只有0.43万，在菏泽地区9个区县排名当中，处在第7位。

可以说这三座县级城市房价都不高，当然我们从多个角度、多个维度来看，结合这三座县级城市的常住人口、地理位置、经济总量、产业分布、建成区规模可以看出，这三座县级城市楼市房价或许真没有什么泡沫。

而随着未来城市化发展，整个山东地区未来也会走向共同富裕。

城市的灯火璀璨

对于这些县级城市来说，城市生态环境不断提升，城市医疗设施、基础教育不断提升，也会加速周边乡镇年轻人快速往中心城区聚集。

可以说这三座县级城市未来楼市都具有一定的潜力，毕竟现在的房价相对来说较低，甚至这样的价格在整个山东地区县级城市处在中等偏下再偏下的位置。

生态宜居之城

而随着自身实力提升，以及经济的高速发展，城市的快速建设，那么对于处于城市楼市，固定资产价值也会逐渐攀升。

相信这三座县级城市楼市未来还有一定的空间，可以说潜力依然存在，对于这三座县级城市，未来也会建成山东地区璀璨闪耀的区域中心城市，星罗密布在菏泽大地。

看好单县，看好巨野县，看好东明县。

个人观点，仅供参考。